Ruhsatı Olmayan Gayrımenkul Satışında Katma Değer Vergisi (2025)

Ruhsatı olmayan gayrımenkul satışında katma değer vergisi oldukça dikkat edilmesi gereken ve henüz daha yapısı tamamlanmamış bir gayrımenkulun el değiştirme işlemidir.

Ruhsatı Olmayan Gayrımenkul Satışı İçin Özel KDV Durumu

Vergisel Yükümlülük: Türkiye’de şirketlerin ticari faaliyet kapsamında yaptığı taşınmaz satışları, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca KDV’ye tabidir. Eğer satışa konu olan yapı, ruhsatsız ve tapuda kayıtlı olmasa bile bu durum vergi doğurmasını engellemez. Şirket aktifinde yer alan bir ofisin satışında, yapı tamamlanmamış ve resmi kayıt altına alınmamış olsa dahi KDV hesaplanması gerekir.

KDV Oranı: Satılan taşınmaz işyeri niteliğindeyse, 2025 yılı itibarıyla geçerli olan %20’lik genel KDV oranı uygulanır. Yapının fiili olarak kullanılmaması ya da tapuya tescil edilmemiş olması oranı değiştirmez. Yalnızca tapuda mesken olarak kayıtlı yapılarda, belirli koşullarda indirimli oranlar gündeme gelir.

İstisna Uygulanabilir mi? Şirketin faaliyet konusu emlak alım-satımı olmasa dahi, 2023 yılındaki düzenleme değişikliğiyle birlikte kurumlara tanınan KDV istisnası kaldırıldığından, iki yıl süreyle aktifte tutma şartı da bir anlam ifade etmez. Özellikle yeni inşa edilmiş ve kısa süredir elde tutulan ofisler için istisna mümkün değildir.

Tapu Eksikliği Vergilendirmeyi Engeller mi? Tapuda tescil işlemi yapılmamış olması, teslimin zamanını etkileyebilir; ancak satış gerçekleştiğinde (tescil veya fiili teslimle), vergi doğar. Dolayısıyla yapı tapuya kayıtlı olmasa bile teslim anında %20 KDV uygulanması zorunludur.

KDV Açısından Teslim: Tapu Devrine mi Yoksa Satış Vaadine mi Bağlıdır?

Mülkiyetin Devri: Gayrimenkul satışlarında, mülkiyetin alıcıya geçtiği an esas alınır. Bu an, tapu sicil müdürlüğünde yapılan tescil işlemidir. Yani KDV, tapuda işlem tamamlandığında doğar.

Erken Kullanım Durumu: Bazı durumlarda tapu devri yapılmadan taşınmaz alıcıya teslim edilebilir. Bu durumda, eğer alıcı kullanım hakkını fiilen elde etmişse, KDV de bu kullanım anında doğmuş sayılır.

Satış Vaadi Sözleşmesi: Noterlikte yapılan satış vaadi sözleşmesi, tek başına mülkiyeti devretmez. Bu aşamada, alınan ödemeler avans niteliği taşır. Tapu tescili yapılmadan düzenlenecek faturalar, vergiyi doğuran olayı erkene çekmiş olur. Bu sebeple faturanın tapu devrinden veya fiili teslimden sonra kesilmesi gerekir.

Fatura ve Avans: 3065 sayılı Kanun’un 10. maddesine göre teslim öncesi kesilen faturalar vergi doğurur. Doğru uygulama, noter satış vaadi ile birlikte sadece avans dekontunun alınması ve fiili teslimden sonra faturanın düzenlenmesidir. Böylece KDV, teslimin gerçekleştiği dönemde beyan edilir.

Eğer Konut Olsaydı KDV Oranı Nasıl Değişirdi?

Konutlara Uygulanan İndirim: Eğer satılan taşınmaz mesken olarak kayıtlı olsaydı, 150 metrekareye kadar olan konutlarda %10 oranında KDV uygulanabilirdi. Net alanın 150 metrekareyi aşması halinde aşan kısma %20 oranı tatbik edilir. Kentsel dönüşüm konutlarında ise daha düşük oranlar (örneğin %1) geçerli olabilir.

Ofis-Konut Ayrımı: Bir taşınmazın vergiye esas niteliği, tapu ve yapı ruhsatında belirtilen vasfa göre belirlenir. Tapuda “işyeri” olarak kayıtlı bir yapının konut gibi değerlendirilmesi mümkün değildir. Fiili kullanım amacına değil, resmî kayıtlara bakılır. Bu nedenle, vasıf değişikliği olmaksızın işyerine indirimli konut KDV’si uygulamak ciddi risk taşır ve cezalı tarhiyatla sonuçlanabilir.

Uygulamada Göz Önünde Bulundurulması Gereken Detaylar

Avansların Kayıtlanması: Teslime kadar alınan tüm ödemeler, muhasebe kayıtlarında “alınan avans” olarak izlenmelidir. Yapının teslimi gerçekleştikten sonra, 7 gün içinde toplam satış bedeli üzerinden fatura kesilmelidir.

KDV Beyan Dönemi: KDV, teslimin yapıldığı dönemin beyanında yer almalıdır. Tapu devri veya fiili teslim hangi dönemde gerçekleşmişse, o ayın KDV beyannamesine dahil edilmelidir. Daha önce alınan bedeller avans olarak kalır; sadece teslimle birlikte vergisel yükümlülük doğar. Bu konuda KDV Beyannamesi Nedir? 2025 Güncel Bilgilerle KDV Beyannamesi Rehberi? yazımızı da okuyabilirsiniz.

Yanlış Oran Riski: Taşınmazın tapudaki cinsine aykırı şekilde KDV oranı belirlemek, Maliye tarafından cezalı işlem yapılmasına neden olabilir. Bu nedenle satış öncesi tapu cinsinin netleştirilmesi ve gerekli düzeltmelerin yapılması önemlidir.

İstisna Şartlarının Güncellenmesi: 2023 sonrası düzenlemelerle, artık taşınmaz satışlarında uygulanan KDV istisnaları daha sıkı hale gelmiştir. Yeni yapıların satışı genellikle istisna kapsamında değildir. Satış yapılmadan önce taşınmazın elde bulundurma süresi ve edinim tarihi kontrol edilmelidir.

Ek Vergiler: Satış vaadi sözleşmesi düzenlenirse, damga vergisi binde 9,48 oranında alınır. Tapu devri gerçekleştiğinde ise, binde 20 oranında tapu harcı hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenir. Bu nedenle sözleşmede belirtilen bedelin gerçekçi olması ileride doğacak harç yükleri açısından önemlidir.

Alıcı Açısından KDV: Alıcı şirket KDV mükellefi ise ve satın alınan ofis ticari amaçla kullanılacaksa, ödenen KDV indirim konusu yapılabilir. Ancak bireysel alıcılar açısından bu mümkün değildir. KDV tutarı satış bedeline ekleneceğinden sözleşmede KDV’nin dahil olup olmadığı mutlaka belirtilmelidir.

Sonuç:

Tapusu olmayan yeni bir ofisin satışında, satış vaadi sözleşmesi ile fatura düzenlenmediği sürece KDV doğmaz. Ancak fiili teslim veya tapu tesciliyle birlikte %20 oranında KDV doğar ve beyan edilir. Tapu kayıtlarındaki resmi vasıf, vergi oranının belirlenmesinde tek etkili unsurdur. Bu nedenle işlemler öncesinde vasıf, teslim zamanı, fatura tarihi gibi detaylar dikkatle planlanmalı ve hatalı uygulamalardan kaçınılmalıdır.