Emlakçılar İçin Şirket Kuruluşu Rehberi – 2026

Türkiye’de gayrimenkul sektörü, yüksek komisyon oranları ve dinamik piyasa yapısıyla her zaman cazip bir iş alanı olmuştur. Ancak son yıllarda yürürlüğe giren “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik”, sektörü kayıt altına alarak profesyonelleştirmeyi zorunlu kılmıştır….

Artık emlakçılık emeklilikte yapılacak bir ek iş değil ciddi yasal sorumlulukları, eğitim şartları ve vergi yükümlülükleri olan profesyonel bir ticari faaliyettir. Franchise bir marka (Remax, Coldwell Banker, KW vb.) çatısı altında veya kendi yerel markanızla bu sektöre girmeyi planlıyorsanız, atmanız gereken ilk adım yasal zemini hazırlamaktır.

Gayrimenkul sektörü, yetki belgesi zorunlulukları ve değişen komisyon oranlarıyla artık çok daha sıkı denetleniyor. Emlak ofisinizi açarken yasal prosedürlere takılmamak ve yetki belgenizi hızla almak için Ankara serbest muhasebeci mali müşavir ofisimizden profesyonel kuruluş desteği alabilirsiniz. Emlakçılıkta şirketleşmenin detaylarını bu yazıda derledik..

Emlakçı Olmak İçin Şirket Kurmak Gerekir mi?

Bu sorunun cevabı, Ticaret Bakanlığı’nın net tavrıyla: KESİNLİKLE EVET.

Emlak danışmanlığı faaliyeti yürütebilmek, portföy sitelerine (Sahibinden, Hepsiemlak vb.) kurumsal üye olabilmek ve en önemlisi tapuda işlem takibi yapabilmek için “Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi” almanız zorunludur.

Yetki Belgesi almanın birinci kuralı ise Vergi Mükellefi Olmaktır.

• Şirketiniz yoksa vergi levhanız yoktur.
• Vergi levhanız yoksa Yetki Belgesi başvurusu yapamazsınız.
• Yetki Belgesi olmadan emlakçılık yapmak ise suçtur ve tespit edildiğinde çok ağır idari para cezaları (2026 itibarıyla on binlerce lirayı bulan cezalar) uygulanır.

Dolayısıyla “Ben önce bir iki ev satayım, işler tutarsa şirket açarım” mantığı gayrimenkul sektöründe yasal olarak mümkün değildir. İşe başladığınız gün şirketiniz de kurulmuş olmalıdır.

Kimler Emlak Ofisleri Açabilir?

Her parası olan veya her şirket kuran emlak ofisi açamaz. Yönetmelik, emlak işletmesi açacak kişilerde (Şahıs şirketi sahibinde veya Limited şirket müdüründe) belirli nitelikler arar.

Bir emlak ofisi açabilmek için şu şartları aynı anda sağlamalısınız:

1. Yaş ve Eğitim Şartı: 18 yaşını doldurmuş olmak ve en az lise mezunu olmak şarttır. (Daha önce ilköğretim mezunlarına tanınan haklar, yeni girişler için geçerli değildir).
2. Mesleki Yeterlilik Belgesi: Seviye 5 (Sorumlu Emlak Danışmanı) Mesleki Yeterlilik Belgesine sahip olmalısınız. Bu belge sınavla alınır.
3. Staj Şartı (En Kritik Nokta): Yönetmelik değişikliği ile birlikte; lise mezunlarının 12 ay, üniversite (ön lisans/lisans) mezunlarının ise 6 ay boyunca yetkili bir emlak ofisinde sigortalı olarak çalışmış olması (staj yapması) zorunluluğu getirilmiştir.
4. Adli Sicil Kaydı: Hırsızlık, dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma gibi yüz kızartıcı suçlardan hüküm giymemiş olmak gerekir.
5. Oda Kaydı: Esnaf ve Sanatkarlar Odası’na veya Ticaret Odası’na kayıtlı olunmalıdır.

Emlakçılar İçin İdeal Şirket Türü: Şahıs mı, Limited mi?

Gayrimenkul sektörü nakit akışının ve fatura tutarlarının yüksek olduğu bir sektördür. Bu nedenle şirket türü seçimi vergi yükünüzü doğrudan etkiler.

Şahıs İşletmesi

• Avantajı: Düşük kuruluş maliyeti, hızlı açılış, muhasebe ücretlerinin daha uygun olması.
• Dezavantajı: Gelir Vergisi dilimleri (%15-%40). Yüksek bir komisyon faturası kestiğinizde (örneğin 20 Milyonluk bir villa satışından %4 komisyon), kazancınızın büyük kısmı %40’lık vergi dilimine girebilir.
• Kime Uygun: Sektöre yeni giren henüz portföyü genişlememiş bireysel danışmanlar için.

Limited Şirket

• Avantajı: Sabit vergi oranı (%25 Kurumlar Vergisi). Ne kadar çok fatura keserseniz kesin oran değişmez. Ayrıca büyük inşaat firmaları ve kurumsal markalar, Limited şirketlerle çalışmayı prestij açısından tercih eder.
• Dezavantajı: Kuruluş maliyeti daha yüksektir.
• Kime Uygun: Franchise ofis açacaklar, yanında danışman kadrosu çalıştıracaklar veya lüks konut/ticari gayrimenkul üzerine çalışanlara uygundur.

Emlak Ofisi Açma Maliyetleri ve Fiziksel Şartlar

Emlakçılıkta “Home Ofis” kavramı, diğer mesleklerdeki gibi esnek değildir. Yetki belgesi alabilmek için ofisinizin belirli standartları taşıması şarttır:

• Bağımsız Bölüm: Ofisiniz, ikamet edilen konuttan ayrı, bağımsız bir iş yeri niteliğinde olmalıdır.
• Metrekare: Net alanı en az 20 metrekare olmalıdır (Birden fazla danışman varsa her danışman için +5 m2 eklenir).
• Donanım: Arşiv dolabı, masa düzeni ve müşterilerin kabul edileceği uygun bir alan bulunmalıdır.

2026 Tahmini Kuruluş Maliyet Kalemleri:

1. Şirket Kuruluş Giderleri (Noter, Vergi Dairesi, Ticaret Odası).
2. Mesleki Yeterlilik Belgesi ve Sınav Ücretleri.
3. Emlak Odası Kayıt Ücreti.
4. Ofis Demirbaşları ve Tabelası.
5. İlan Paketi Üyelikleri (Sektörün en büyük “görünmez” gideri, yıllık paketler halinde ödenir).

Emlakçıların Gider Gösterebileceği Harcamalar

Emlakçılık “pazarlama” ve “ulaşım” odaklı bir iştir. Gelir vergisinden düşebileceğiniz giderler, kârlılığınızı artırır.

• Araç Giderleri (En Önemli Kalem): Müşteri gezdirme, portföy toplama ve tapu işlemleri için kullanılan aracın akaryakıtı, bakımı ve kiralama bedelleri. (İşletmeye kayıtlı binek araçlarda gider kısıtlaması oranlarına dikkat edilmelidir).
• İlan ve Reklam: Sahibinden, Hepsiemlak gibi portallara ödenen aylık/yıllık üyelik bedelleri, “Satılık” brandaları, drone çekim ücretleri, sosyal medya reklamları.
• Ofis Giderleri: Kira, stopaj, aidat, elektrik, ikram (çay/kahve) giderleri.
• Haberleşme: Telefon faturaları (Emlakçının en büyük silahı telefonudur).
• Temsil ve Ağırlama: Müşterilerle yenen iş yemekleri.

Komisyon Faturaları ve KDV Oranı

Emlakçılıkta gelir modeli “Hizmet Bedeli” (Komisyon) üzerine kuruludur.

• Yasal Oran: Yönetmeliğe göre alım-satım işlemlerinde hizmet bedeli; satış bedelinin %2’si alıcıdan, %2’si satıcıdan olmak üzere toplam %4’tür (+KDV). Kiralama işlemlerinde ise bir aylık kira bedeli (+KDV) kadardır.
• KDV Oranı: Emlak komisyon faturalarında KDV oranı %20‘dir.

Örnek: 5.000.000 TL’lik bir daire satışına aracılık ettiğinizde;

• Alıcıdan: 100.000 TL + %20 KDV
• Satıcıdan: 100.000 TL + %20 KDV
• Toplam: 200.000 TL + 40.000 TL KDV = 240.000 TL fatura kesmeniz gerekir.

Emlakçılık Şirket Kurulumu Hakkında Sık Sorulan Sorular

Emekliyim, emlak ofisi açarsam maaşım kesilir mi?

Hayır kesilmez. Emekli olup vergi mükellefi olanlar (Bağ-Kur yerine) Sosyal Güvenlik Destek Primi (SGDP) öderler veya bu prim emekli maaşlarından otomatik kesilmez, beyanname usulü değişmiştir (Mevzuatın güncel hali için muhasebecinize danışın, genelde maaş kesilmeden ticaret yapılabilir).

Sanal ofiste emlak şirketi kurulabilir mi?

Şirket resmi olarak kurulabilir (Vergi dairesi kabul eder). ANCAK Ticaret İl Müdürlüğü, yetki belgesi vermek için fiziksel ofis şartı arar ve denetime gelir. Yetki belgesi alamazsanız emlakçılık yapamayacağınız için sanal ofis modeli emlakçılar için işlevsel değildir.

Emlak ofisimde araba alıp satabilir miyim?

Gayrimenkul ticareti ile İkinci El Motorlu Kara Taşıtı ticareti farklı yönetmeliklere tabidir. İkincisi için ayrıca “İkinci El Motorlu Kara Taşıtı Ticareti Yetki Belgesi” almanız ve NACE kodunuza ekletmeniz gerekir. Tek bir ofiste iki işi yapmak için metrekare şartları farklılaşabilir.